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Los hoteles de Barcelona, los más rentables de los destinos urbanos españoles

Yurbban Trafalgar, hotel en el que se ha presentado el informe

El RevPar (ingreso por habitación disponible) de los hoteles de Barcelona fue el más alto entre los destinos urbanos españoles (95,9 euros en 2016, un 12% más que en 2017) y fue también el mayor de las series históricas registradas en la ciudad, según el Informe del mercado de hoteles de Barcelona de BRIC Consulting presentado esta mañana. Además, en el primer semetre de 2017, este indicador ha experimentado un crecimiento cercano al 14%. Si nos centramos en el primer cuatrimestre, la Ciudad Condal vuelve a ser el destino urbano nacional más rentable, con un ingreso medio por habitación de 86,1 euros, lejos, eso sí, de los destinos vacacionales más competitivos en el mismo periodo, todos en ellos en Canarias (Adeje, 111,99 euro, o San Bartolomé de Tirajana, 102,9 euros). La mejoría en la rentabilidad de los hoteles barceloneses se repartió en 2016 de forma equilibrada entre la política de aumento de tarifas medias (un 2,72%) y el avance de los niveles de ocupación (un 2,45%).

La mejora en la rentabilidad hace que los hoteles barceloneses sean más apreciados como producto de inversión en una situación general de gran liquidez. Se estudian operaciones a partir de un retorno garantizado del 4,5%, con factores clave como la localización, la marca gestora y las garantías ofrecidas (rentas avaladas, etc.).

Según el informe de BRIC Consulting, otros usos inmobiliarios presentan rentabilidades y expectativas inferiores (oficinas, retail, residencial, etc.). Los hoteles los superan en términos de ingreso medio por metro cuadrado como de rendimiento operativo y valor patrimonial.

Los protagonistas son inversores extranjeros y socimis locales, cuyo producto ideal son establecimientos en la fase madura de su ciclo operativo (necesitados de inversión y fácilmente objeto de reposición en el mercado) y carteles de deuda.

325 millones de euros de inversión en el primer semestre
Las operaciones cerradas en los primeros seis meses de 2017 suman unos 325 millones de euros, siendo fondos y cadenas extranjeras los responsables del 80% de ellas. Cabe tener en cuenta que entre julio de 2015 y junio de 2016 se contabilizó una inversión inversión de 323 millones (correspondientes a la adquisición de 11 establecimientos ya operativos), y desde julio de 2016 a hoy, la inversión se estima en 420 millones de euros. Esto sitúa a Barcelona como el mercado de inversión más líquido después de Madrid, que marca cerca de 400 millones comprometidos durante este primer semestre del año.

Desde la aprobación de la moratoria hotelera del Ayuntamiento de Barcelona en julio de 2015 y, de forma más intensa, desde la aprobación definitiva del Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT) de enero 2017, el marcado de inversión sufre una inflación sobrevenida. Tomando como referencia los hoteles de cuatro estrellas, no se plantean operaciones por debajo de los 300.000 euros por habitación (aproximadamente un 21% por encima de los valores de 2016), lo cual disminuye la rentabilidad. El informe también indica que empiezan a cerrarse operaciones de venta de edificios con uso residencial que no pudieron ser hoteles a causa del PEUAT. Desde BRIC Consulting señalan que, a partir de 2019 y a causa del PEUAT, Barcelona será el único mercado occidental donde la oferta hotelera se mantedrá rígida en tres cuartas partes de su territorio o disminuya a causa de regulaciones administrativas.

Para Juan Gallardo, socio de BRIC Consulting, «detener el crecimiento de la oferta hotelera mientras la no reglada continúa sorteando los impedimentos legales tiene un efecto perverso a medio y largo plazo, ya que el perfil de turista acaba adaptándose a la oferta mayoritaria, disminuyendo a largo plazo su capacidad adquisitiva media y migrándose a un modelo turístico de rotación, más intensivo en el uso de los espacios. Lejos de contener el número de visitantes y pernoctaciones, se necesita más para continuar resultando rentables. Otros destinos como Londres o Nueva York, aun supervisando el crecimiento de la nueva oferta, han corregido este riesgo mediante la colaboración público-privada, coordinando la redistribución de la demanda sobre el territorio, no dificultando su afluencia ni impidiendo la apertura o mejora de alojamientos competitivos».

Otros datos del informe señalan que exportación y manufacturas y turismo han sido los sectores que tiraron del empleo durante los años más duros de la crisis en Barcelona. Solamente el subsector alojamiento + alimentación y bebidas vinculadas representa el 6,7% del PIB de la ciudad.

Por otro lado, la demanda de huéspedes de los hoteles de la ciudad de desestacionaliza, de tal forma que crece más porcentualmente durante los meses de temporada baja (un 14,7% en noviembre y diciembre).

85% pernoctaciones, internacionales
Casi el 85% de las pernoctaciones son internacionales, aunque la influencia de visitantes españoles mejora un 8,7% en el primer semestre de 2017. La ciudad es el cuarto destino europeo en pernoctaciones internacionales y el quinto en volumen total de pernoctaciones. El 56% declara un motivo vacacional para su visita.

Otros datos del informe indican que en términos de gasto por parte de los huéspedes, Barcelona solamente se ve superada en Europa por Londres y París. Además, la congelación del presupuesto de promoción internacional y las trabas a la ampliación y mejora de la oferta hotelera pueden comprometer el posicionamiento de la ciudad ante sus destinos rivales.

A los 415 hoteles que hay actualmente operativos se unirán 17 establecimientos en los próximos meses (unas 2.200 habitaciones más). La mayoría son de alta gama (cuatro y cinco estrellas) y de marcas locales. Además, por primera vez, una cadena internacional será líder en número de habitaciones (fusión Marriott + Starwood con cerca de 3.000 habitaciones), especialmente en cinco estrellas y establecimientos singulares y de gran dimensión (Arts, W, Le Meriden, Cotton House y Renaissance).