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a&o Hostels, la cadena de hostels con 31.500 camas gestionadas en Europa, anuncia la compra en propiedad de un edificio de oficinas vacío de 31.000 m² en pleno centro de Berlín, adquirido a PIMCO Prime Real Estate en nombre de Allianz. StepStone Group y Proprium Capital Partners apoyaron la adquisición liderada por la gerencia de a&o a finales de 2023, y en los últimos 18 meses han invertido alrededor de 500 millones de euros en la expansión de la cadena.
Siguiendo su estrategia de reutilización de edificios existentes, a&o realizará un programa de conversión de 40 millones de euros que dará lugar al hostel más grande de Europa, con unas 2.500 camas.
La operación amplía la presencia dominante de a&o en Berlín, que alcanzará un total de 8.000 camas una vez que la propiedad esté finalizada, en uno de los principales destinos de turismo y ocio donde el primer hostel de a&o abrió sus puertas en el año 2000.
Ubicado en Rudi-Dutschke-Straße, en el corazón del distrito turístico de Kreuzberg en Berlín, el proyecto completado contará con un total de 610 habitaciones que ofrecerán una combinación de espacios privados (31 %) y compartidos (69 %).
Checkpoint Charlie, una de las atracciones turísticas más icónicas y populares de Berlín, que recibe cuatro millones de visitantes al año, se encuentra a pocos minutos a pie, mientras que el atractivo del inmueble se ve reforzado por su proximidad a la Estación Central de Berlín (15 minutos a pie).
Tras haber obtenido ya el permiso de construcción, a&o, junto con ANES Bau, designada como contratista general, prevé la apertura en el primer trimestre de 2027.
La operación mantiene el impulso de expansión paneuropea de a&o, en uno de los sectores inmobiliarios comerciales de mayor crecimiento y más resilientes de Europa. Cada vez más reconocido como una clase de activo institucional, se prevé que el mercado de hostels alcance un valor de 8.200 millones de euros en 2029, impulsado por el aumento del turismo, el crecimiento de los viajeros con presupuesto ajustado y los avances tecnológicos.
El programa inicial de inversión de 500 millones de euros de a&o se ha apoyado en la creciente oportunidad de convertir oficinas y hoteles que han llegado al final de su vida útil natural o en los que los requisitos de capex impulsados por criterios ESG necesarios para adaptarlos a los estándares actuales no resultan económicamente viables. Esta estrategia ha acelerado la ambición de a&o de llevar su oferta asequible, dirigida a familias, grupos escolares y mochileros, a más ciudades europeas, permitiéndole crecer en 11.000 camas adicionales, tanto operativas como en desarrollo o rehabilitación, en los últimos 24 meses.
Berlín, que ocupa de forma constante los primeros puestos como destino turístico europeo, se ha beneficiado recientemente de un importante aumento de viajeros internacionales, con un 11,5 % más de visitantes y un 7,3 % más de pernoctaciones en 2024 en comparación con 2023. Kreuzberg es uno de sus barrios más vibrantes, reconocido por su diversidad cultural, sus cafés de moda y su variada vida nocturna. Ofrece una excelente conectividad con el resto de la ciudad a través de las cercanas estaciones de U-Bahn, mientras que grandes puntos de interés como la Puerta de Brandeburgo, Alexanderplatz y la Berlinische Galerie son fácilmente accesibles.
Oliver Winter, CEO de a&o Hostels, comenta que, “ofreciendo una combinación única de historia, cultura, innovación moderna, espacios verdes y asequibilidad, Berlín es uno de los principales puntos de referencia de ocio y turismo de Europa, con 13 millones de visitantes en 2024, un 7,5 % más que en 2023. También es la ciudad que es sinónimo de a&o, tras haber abierto nuestro primer hostel en Berlín Friedrichshain hace más de 25 años”.
Winter subrayó que la compañía aprovechará sus capacidades internas de desarrollo para crear un hostel moderno y altamente sostenible, que además será el más grande de Europa. “Esta inversión emblemática refleja nuestra ambición y refuerza el rápido crecimiento de la plataforma a&o. Democratizar el acceso a destinos urbanos de primer nivel es un pilar clave de nuestra estrategia: combinar nuestra experiencia en inversión y gestión operativa con las tendencias favorables del sector permitirá mejorar aún más el rendimiento en pernoctaciones e ingresos”, afirmó.
Por su parte, Philipp Westermann, socio de Proprium Capital Partners, señaló que la compañía continúa invirtiendo con rapidez y a gran escala, aprovechando “el creciente desafío de obsolescencia que enfrentan los propietarios de activos secundarios de oficinas y hoteles”. Según Westermann, “el sector europeo de hostels sigue siendo altamente fragmentado, lo que brinda una oportunidad única para consolidar nuestro modelo probado, aprovechar nuestro sólido motor digital de reservas y nuestra infraestructura de gestión institucional, y reforzar nuestra posición de liderazgo en el mercado”.
En la misma línea, Josh Cleveland, responsable de EMEA en StepStone Real Estate, explicó que “esta operación, que dará lugar al mayor hostel de Europa, demuestra una vez más cómo estamos ejecutando nuestra estrategia de crecimiento antes de lo previsto, en uno de nuestros sectores inmobiliarios comerciales de mayor convicción”.
Fundada en el año 2000 por Oliver Winter, a&o es actualmente una de las mayores cadenas de albergues económicos del mundo. En 2025, a&o Hostels recibió un récord de 2,8 millones de huéspedes y 6,6 millones de pernoctaciones, alcanzando una tasa de ocupación del 76%. Otras adquisiciones recientes han incluido activos en Manchester, Londres, Brighton, Bruselas, Amberes y Heidelberg, así como la plataforma Schulz Hotel, mientras que se sigue avanzando en una cartera a corto plazo de nuevas operaciones en otras importantes ciudades europeas.
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