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Canarias y Baleares lideran la inversión hotelera en España en 2023

En conjunto, las islas acumulan el 46% de la inversión total con 39 transacciones en cada archipiélago.

Canarias y Baleares destacaron como líderes en la inversión hotelera en España, alcanzando cifras de 1.175 y 796 millones de euros, respectivamente, según revela el Informe de Inversión Hotelera 2023 elaborado por Colliers.

Ambos destinos acapararon el 46% del volumen total invertido, 4.248 millones de euros, marcando un aumento significativo del 13% con respecto al año anterior. La participación estratégica de GIC en HI Partners desempeñó un papel crucial en este excepcional resultado, ya que la mayor parte de su cartera se encuentra en estos archipiélagos.

Canarias tomó el liderazgo, registrando 39 operaciones (más de 20 vinculadas a HI Partners) por valor de 1.175 millones de euros, representado el 28% del volumen total invertido en 2023. Al igual que en el plano nacional, las operaciones de cartera han sido las protagonistas indiscutibles (93%). De hecho, solo se han cerrado cuatro transacciones de activos individuales, que suponen 81 millones de euros, entre las que destacan la compra del Aldiana Fuerteventura por parte de DER Touristik y la adjudicación definitiva del Hotel Las Águilas por Apollo, operado desde ya hace más de un año por el operador ADH, vinculado asimismo al fondo.

Adicionalmente, cabe señalar la operación de GuideBridge sobre la cartera de Beatriz Hoteles, que incluía dos hoteles en Costa Teguise y Puerto del Carmen, ambos destinos en Lanzarote. Asimismo, destacan el Meliá y el Innside Fuerteventura, integrados en la joint venture entre Banca March y Meliá, así como la adquisición por parte de Stoneweg del Be Live Experience La Niña.

De nuevo, las operaciones de cartera logran posicionar a las Canarias como líderes en inversión hotelera, al igual que ocurrió en 2018, en el que gracias a operaciones corporativas o de portfolio las islas registraron un volumen récord de 1.684 millones de euros.

Analizando la inversión hotelera por categorías, en el archipiélago canario destacamos un significativo enfoque hacia los hoteles de cuatro y cinco estrellas que acumularon un volumen total de 1.064 millones de euros, representando el 75% y el 15% de la inversión, respectivamente. Señalar la notable influencia de la participación estratégica de GIC en HI Partners. Este último posee un portfolio que abarca, en su mayoría, hoteles reposicionados de tipo upper upscale y lujo, entre ellos, propiedades emblemáticas como el Hotel The Ritz-Carlton Abama o el Hotel Secrets Bahía Real Resort & Spa.

Por su parte, las Islas Baleares experimentaron un notorio desempeño, registrando también 39 transacciones y 4.337 habitaciones, pero por volumen total de 796 millones de eros. Baleares se convierte así en el segundo destino de inversión hotelera en España, capturando un 19% de la inversión hotelera en 2023. Aproximadamente la mitad de estas transacciones están vinculadas al portfolio de HI Partners.

La cifra total de inversión ha sido significativamente influenciada por otras operaciones, entre las que destaca el proyecto Calviá Beach. Este proyecto abarca siete hoteles en Magaluf, donde el fondo ADIA ha adquirido el 51% de participación que anteriormente pertenecía al fondo estadounidense Avenue Capital. Iniciado en 2011 por Meliá Hotels, el proyecto tenía como objetivo principal reposicionar Magaluf como destino turístico e incluía no solo los siete hoteles, sino también un centro comercial y un club de playa (Nikki Beach).

Además, se destaca la adquisición por parte de Pontegadea de una cartera que comprende dos hoteles boutique en Palma. Estos hoteles están arrendados a largo plazo al grupo sueco Nobis y operados bajo la enseña Design Hotels de Marriott, con un valor estimado de unos 35 millones de euros.

Otras transacciones relevantes incluyen la venta del Sol Beach House de Ibiza, también parte de la empresa conjunta entre Banca March y Meliá, así como la venta del Be Live Collection Palace de Muro, que forma parte del portfolio adquirido por Stoneweg.

A nivel de activo individual, destacan la adquisición del W Ibiza por parte de Gruppo Statuto; la venta del The Standard Ibiza a Schroders por parte de KKH Property Investors, o la compra del Club Cala Marsal por la cadena mallorquina Grupotel.

Aunque derivadas en muchos casos de las operaciones de cartera, observamos un importante enfoque hacia los activos de mayor calidad. En total los hoteles de cuatro y cinco estrellas capturaron 742 millones de euros de inversión, representando el 61% y 32%, respectivamente.

“El atractivo inversor de nuestros archipiélagos es innegable. Desde 2016, las islas españolas han acaparado 10.280 millones de euros en la compra de más de 450 hoteles –cerca de 86.700 habitaciones–, a los que hay que sumar otros tantos miles de millones desplegados para reformar y reposicionar estos activos. Tan solo el año pasado, se invirtieron 1.970 millones de euros en ambos territorios. Este sólido respaldo inversor no solo ha contribuido a la expansión cuantitativa de la infraestructura hotelera, sino también a la diversificación y mejora de la calidad de la oferta, contribuyendo a la consolidación de ambos destinos como referentes turísticos indiscutibles a nivel global”, comenta Laura Hernando, managing director de Hoteles en Colliers.

Los precios de compra se consolidan

A pesar de las desafiantes condiciones macroeconómicas del pasado año y el incremento de los tipos de interés hasta el nivel más alto de los últimos veinte años, los precios medios por habitación de los hoteles transaccionados en los archipiélagos se han mantenido en su cota máxima con 188.500 euros por habitación. Esta situación se fundamenta en la venta de activos prime, entre los que destacan The Standard o W en Ibiza o los hoteles Design del centro de Palma, todos ellos superando el umbral de los 500.000 euros por habitación.

Además, es preciso señalar el significativo impacto de la participación en HI Partners. La cartera del vehículo se compone de numerosos activos prime estratégicamente reposicionados y ubicados en los principales destinos turísticos de las islas, lo que ha servido de apoyo a la consolidación de los precios medios por habitación de los hoteles de los archipiélagos en niveles récord.

El capital extranjero protagonista desde el lado comprador

Al igual que ha ocurrido a nivel nacional, donde los inversores de origen internacional realizaron operaciones por el 75% del total invertido, en los archipiélagos canario y balear esta tendencia evidenciado de forma paralela. Los inversores internacionales han acaparado más del 80% de la inversión (78% en el archipiélago balear y 82% el canario) y una parte importante de la inversión la han desplegado por medio de transacciones de cartera. Si únicamente consideráramos las operaciones de activos individuales, la participación de los inversores internacionales disminuiría a c. 52%, otorgando un mayor protagonismo a los inversores y cadenas hoteleras nacionales.

Perspectivas del mercado en 2024

En 2023 se registró una temporada turística récord con mejoras notables en el rendimiento de diversos destinos nacionales, destacando especialmente las áreas vacacionales y las ciudades que compaginan el turismo de ocio y negocios (bleisure).

A pesar de la actual coyuntura económica, las perspectivas turísticas para el próximo año siguen siendo muy positivas. Los consumidores muestran una clara preferencia de gasto en viajes y experiencias, la flexibilización laboral apunta, por otro lado, a estancias más prolongadas en algunos destinos. Además, los alentadores pronósticos de los agentes sectoriales y el sólido desempeño de la temporada invernal en Canarias, refuerzan el optimismo por el nuevo año en ambos archipiélagos.

Según Laura Hernando, “España ha ingresado en un círculo virtuoso para la inversión hotelera, respaldado por factores distintivos y unos sólidos fundamentales turísticos. Es evidente que nuestro país mantiene su atractivo para la inversión institucional e internacional en el sector hotelero. Para 2024, prevemos un año dinámico en el que los indicadores turísticos contribuirán a mantener la confianza en el sector turístico español y unas perspectivas de tipos de interés más favorables permitirán estrechar el gap existente entre compradores y vendedores”.

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