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La demanda internacional impulsará la inversión hotelera en 2014

Mandarin Oriental, París

2013 fue el año del resurgimiento para el mercado de la inversión hotelera en Europa, Oriente Medio y África (EMEA) con un aumento del volumen de transacciones del 17%, hasta alcanzar los 13.200 millones de dólares. Para 2014 se prevé que el mercado crezca más del 20%, según los últimos datos del área de Hotels & Hospitality de Jones Lang LaSalle (JLL H&H) en su informe de Previsiones sobre la inversión hotelera (Hotel Investment Outlook).

«En vista del aumento de la confianza en la recuperación y crecimiento de la región EMEA, prevemos que el volumen de inversión hotelera en esta zona crecerá más de un 20%, hasta rondar los 16.000 millones de dólares en 2014. A pesar de que algunos mercados se encuentran en diferentes fases de recuperación, la percepción general es ahora más positivo y esto, sin duda, conducirá al incremento del interés en la inversión hotelera», tal y como ha declarado Jon Hubbard, consejero delegado del Departamento de Hotels & Hospitality de Jones Lang LaSalle para el norte de Europa.

El informe asegura también que la continua oleada de ventas de activos sobreendeudados en manos de los prestamistas, así como el fin de la vida útil de muchos fondos de capital riesgo, está generando oportunidades. JLL H&H también espera que las cadenas continúen con su estrategia de asset light/asset right, basada en la racionalización operativa, lo que podría dar lugar a nuevas ventas de activos aprovechando la mejora de la confianza de los inversores.

Además, las condiciones del acceso a la financiación también han mejorado en Europa: muchos bancos están dispuestos a conceder préstamos al sector hotelero europeo y existen nuevos prestamistas alternativos que se están mostrando más activos en el Viejo Continente.

«Esperamos presenciar un aumento del interés de los inversores institucionales, no sólo en materia de inversiones directas, sino también en grandes asignaciones de capital al mercado de la deuda, ya que buscan aumentar su asignación a activos inmobiliarios que generen rentabilidades superiores, y ven al sector hotelero como parte de una cartera inmobiliaria bien diversificada. Los prestamistas alternativos, como AIG y M&G, están entrando en los mercados de la deuda sénior, mientras que la deuda intermedia (mezzanine) no escasea precisamente en numerosos fondos de renta fija. Los mercados estratégicos, como el Reino Unido, Francia y Alemania, ofrecerán buenas oportunidades para los inversores en 2014, ya que la madurez de estos mercados y la confianza que inspiran pueden ofrecer más valor», comenta Hubbard.

No sólo los prestamistas europeos consolidados, como Aareal, están aumentando su concesión de préstamos al sector hotelero europeo. Asimismo, cada vez más bancos nacionales y extranjeros están contribuyendo a mejorar las condiciones del acceso a la financiación, tales como Bank of China, United Overseas Bank, RBS y algunos bancos de Oriente Medio que, además, están extendiendo sus relaciones locales a Europa, especialmente interesados en los activos londinenses.

«Estamos presenciando un aumento de la inversión internacional, especialmente desde fondos de capital riesgo estadounidenses que buscan mercados estratégicos en Europa y activos institucionales u oportunistas, ya que sus mercados nacionales se aproximan a su máximo anterior. Los inversores asiáticos también están interesados en entrar en Europa, debido a que el mercado inmobiliario de esta región ofrece rentabilidades muy atractivas y perspectivas de crecimiento a medio plazo en comparación con sus mercados locales. En los últimos 12 meses se ha registrado un incremento de inversores chinos en territorio europeo y esperamos que esta tendencia continúe a medida que aumente el número de viajeros que sale del gigante asiático», ha añadido Christoph Härle, consejero delegado del Departamento de Hotels & Hospitality de Jones Lang LaSalle para Europa continental.

En 2013, el Reino Unido resultó ser el mercado con mayor liquidez, registrando un 37 % del volumen de inversión, con 4.700 millones de dólares, gracias a tres grandes operaciones de cartera realizadas durante el primer trimestre. De cara al futuro, es muy probable que esta tendencia positiva se mantenga gracias al crecimiento estimado del 4% del RevPAR (Revenue Per Available Room o Ingresos por Habitación Disponible) en Londres para 2014, un resultado más positivo que en 2013, cuando la capital británica experimentó una caída de la actividad comercial al tiempo que absorbió el exceso de oferta tras la resaca de los Juegos Olímpicos.

Francia registró la segunda cuota más importante del volumen total de transacciones en la región EMEA, alcanzando el 18% (2.300 millones de dólares), impulsada por la venta de activos codiciados e importantes operaciones de cartera, entre las que se incluyeron el Groupe du Louvre y el Mandarin Oriental Paris. Debido a la envergadura de algunas de las operaciones realizadas en 2013, no se prevé un crecimiento sobresaliente en el mercado francés para 2014.

El sector hotelero alemán continúa siendo uno de los destinos más codiciados de Europa para operadores e inversores, ya que sigue beneficiándose de los sólidos fundamentales subyacentes del mercado. Aunque siguen predominando los inversores institucionales, se espera que en 2014 aumente el interés por parte de otro tipo de inversores, animados por la posición de Alemania como tercer mercado con mayor liquidez en términos de volumen de transacciones en el sector hotelero europeo.

«Las áreas más deprimidas, como España, Italia e Irlanda, también ofrecerán buenas oportunidades de compra, por lo que los inversores se mostrarán ansiosos por adquirir buenos activos en estos mercados. La región de Europa Central y del Este registró un buen volumen de negociación de activos en 2013 después de varios años de letargo, y esperamos que esta tendencia continúe en los mercados estratégicos. Así, tenemos ante nosotros otro fascinante año de diversificación para el sector», ha afirmado Härle.

El caso español

En esta línea, Luis Arsuaga, director de Hotels & Hospitality Group de Jones Lang LaSalle para España, ha asegurado que «el interés de los inversores internacionales por España se ha disparado exponencialmente desde septiembre de 2013. Se trata de inversores oportunistas que no adquirirán activos hoteleros prime en las mejores ubicaciones de Madrid o Barcelona. Buscan retornos altos, pero están dispuestos a asumir riesgos e invertir en activos complicados en ubicaciones secundarias. Portugal también es un mercado que siguen con interés y en el que ven que tienen menos competidores».