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Las viviendas de alojamiento turístico no impactan en el alza de precios de alquiler de Madrid

La Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos (Fevitur) ha organizado un debate en la sede madrileña de la Confederación Española de Organizaciones Empresariales (CEOE), con el título Economía, Urbanismo y Sociología de los Apartamentos Turísticos, en la cual se presenta el estudio El impacto de las viviendas de uso turístico en el mercado del alquiler residencial en Madrid, realizado por inAtlas por encargo de Fevitur. En la jornada participan Pablo Zubicaray, presidente de Fevitur; Luis Falcón, CEO de inAtlas; Gonzalo Bernardos, economista, e Ignacio Martínez, socio de GBS Finanzas. El moderador del debate es Juan Carlos Lozano, adjunto al director de El Economista

Fevitur agrupa a 17 asociaciones españolas de empresas y particulares, dedicados a la explotación de viviendas de alojamiento turístico. Constituye la mayor oferta del Estado español de este nuevo nicho empresarial y económico (125.000 viviendas con una ocupación media anual del 65%). La oferta de Fevitur representa un impacto económico directo e indirecto de unos 5.400 millones de euros, de los que 1.600 millones corresponden al alojamiento (impacto directo) y 3.800 millones al gasto que los turistas realizan en comida, compras, transporte y actividades. En cuanto a generación de empleo, los miembros de Fevitur cuentan con 12.600 empleados directos y alrededor de 30.000 indirectos.

Causas del aumento de precios del alquiler en Madrid
Según concluye el estudio impulsado por Fevitur, Madrid experimenta desde 2015 un cambio de tendencia al alza en el precio del alquiler, en el que las viviendas de alojamiento turístico no tienen prácticamente ninguna influencia. En su conjunto, Madrid ha experimentado un aumento del precio del alquiler de viviendas del 26,03% entre 2014 y 2016. Los dos factores principales que lo originan crecen de forma exponencial y son: el destacado aumento de una demanda cualificada, concentrado en los barrios de la ‘almendra’ de la capital y los del norte, debido a su atractivo y también al comportamiento de la demografía; y el importante incremento de los factores subyacentes de la demanda, en relación al poder adquisitivo de los ciudadanos, debido a la mejora de la economía y el empleo.

Sobre el comportamiento demográfico, cabe destacar que se refleja en el indicador del número de habitantes con estudios universitarios (y por tanto con mayor poder adquisitivo), que en el periodo 2014-2016 ha aumentado en 36.787 personas.

Acerca de los factores subyacentes de demanda, el de mayor influencia ha sido el empleo, puesto que el decrecimiento del paro, que ha sido de 36.816 personas entre 2014 y 2016, ha ido parejo al aumento del precio de las rentas.

A pesar de la caída en la construcción desde los años de la crisis y de una percepción pública general de pérdida de oferta en rotación en el mercado de viviendas en Madrid, lo cierto es que la capital lleva creciendo tres años en este aspecto. En 2015 salieron al mercado 211.387 viviendas y en 2016 la cifra se incrementó hasta las 215.218.

Además de la rotación natural de viviendas que vive un mercado en alza, existe otro factor importante que ha motivado el aumento de la oferta. Se trata de la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) del año 2013, que redujo de cinco a tres años la duración mínima de los contratos del alquiler residencial. Por un lado, llegan viviendas al mercado del alquiler, pero por otro se produce un incremento prematuro de la demanda, en un momento de mayor presión de precios.

Actualmente, existen en total 10.895 VUTs en Madrid, un 0,71% del parque de viviendas de la ciudad. El impacto del mercado de las VUTs sobre el precio de los alquileres residenciales de Madrid es nulo, exceptuando el distrito Centro. Si se concentra el análisis en dicho distrito, el impacto de las VUTs sobre el precio de las viviendas en alquiler es solamente del 1,19% y se produce en cuatro barrios: Lavapiés-Embajadores, Chueca-Justicia, Palacio y Sol.