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Los hoteles de Barcelona, los más rentables en los destinos urbanos españoles

Hotel Margot Hounse, un boutique que ha abierto sus puertas este año.

El sector turístico en Barcelona resiste la crisis económica porque más de tres cuartas partes de su demanda corresponde a clientes internacionales. La ciudad es el quinto destino europeo en pernoctaciones, alcanzando también su récord de visitantes (7.874.941 de turistas). El RevPAR (ingreso por habitación disponible) de los hoteles de Barcelona es el más alto entre los destinos urbanos españoles. La ciudad también encabeza la creación de empleo turístico.

Estas son las principales conclusiones del Informe del mercado de Hoteles de Barcelona, de BRIC Consulting, que analiza la evolución durante 2014 y el primer cuatrimestre de 2015 desde una perspectiva de inversión.

El estudio también indica que, de 2009 a 2013, Barcelona añadió una media de 900 habitaciones a su planta hotelera cada año. En 2014, el número de aperturas fue de 589 y existen más de cuarenta proyectos interesados en desarrollarse a la espera de la resolución de las circunstancias administrativas que ha conllevado la suspensión de la concesión de licencias para cualquier tipo de alojamiento turístico. La suspensión conllevará una ralentización en la cifra de nuevos proyectos que entren en operativa que no colaboraría a una posible mejora de la ocupación porque la competencia no reglada de viviendas de uso turístico sin licencia sigue creciendo.

La zona prime se consolida como la preferida por los inversores, a pesar de sus limitaciones en términos de espacio y regulación. Por primera vez desde 1992, el núcleo histórico ha ganado peso relativo en la distribución de habitaciones. Todas las aperturas de 2014 y en lo que llevamos de 2015 se debieron a capital nacional. La inversión total estimada fue de 162 millones de euros. Se espera un repunte en la compra-venta de establecimientos operativos o de viviendas de uso turístico con licencia vigente. Las repercusiones solicitadas serán mayores a causa de la desaparición de la oferta de edificios susceptibles de cambio de uso a alojamiento turístico y se reforzará la posición negociadora de los propietarios de hoteles ya existentes.

Los inversores exigen una rentabilidad mínima del 7%, primando la localización y factores como la marca gestora y las posibles garantías (rentas avaladas, etc.). Las últimas operaciones cerradas de compra-venta han tenido una repercusión por habitación entre 185.000 y 275.000 euros, dependiendo de la ubicación, categoría y otras variables como su estado de conservación, posicionamiento, etc. En caso de acuerdos de arrendamiento a largo plazo, las rentas para proyectos “llave en mano” de cuatro estrellas en zona prime oscilan entre los 15.000 y 18.000 euros por habitación.

Grandes fortunas familiares latinoamericanas empiezan a estudiar inversiones turísticas en la ciudad, aunque manifiestan inquietud ante las circunstancias políticas de Cataluña.

Entre las tendencias detectadas se encentran la inversión en el reposicionamiento y mejora de activos con la idea de ganar competitividad y distinguirse ante una oferta moderna y numerosa, así como la asociación con cadenas internacionales mediante el modelo de franquicia para beneficiarse de sus potentes sistemas de comercialización mundial.