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Mercado hotelero: Cinco claves Madrid vs. Barcelona 2016-2017

Edificio España

Según el informe Cinco Claves Madrid Vs Barcelona, 2016-2017 publicado por irea, que analiza los mercados hoteleros en ambas ciudades, Madrid se consolida como uno de los destinos urbanos preferidos por el turista internacional y continúa su escalada en términos de RevPar (ingreso por habitación disponible), que se sitúa en 63,3 euros, aproximándose así a los niveles precrisis (si bien muy por debajo todavía de los 95,9 euros registrados por Barcelona). Además, la capital fue el primer destino de inversión hotelera en España en 2016 por delante de Canarias y Barcelona, lo que pone de manifiesto el enorme interés de los inversores ante las excelentes expectativas de crecimiento del turismo en la ciudad.

Por su parte, Barcelona continúa registrando una trayectoria envidiable en lo que se refiere a demanda, RevPar, ocupación y ADR (tarifa media diaria), si bien es muy probable que los resultados operativos de la ciudad se vean afectados por el atentado terrorista de agosto e incluso por la escalada de tensión social derivada de la convocatoria del referéndum de independencia de Cataluña. No obstante, la fortaleza intrínseca del mercado y el contexto de no crecimiento de la oferta por la entrada en vigor, en enero de 2017, del PEUAT (Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos), que ha concretizado la moratoria impuesta desde 2015 hace que en una visión a medio plazo de la ciudad la perspectiva, a nivel operativo, siga siendo positiva. En lo que respecta a la inversión la moratoria continua teniendo efectos para Barcelona, habiendo relegado a la ciudad condal al tercer puesto del ranking nacional como destino de inversión hotelera, por detrás de Madrid y Canarias.

Demanda
En 2016 Madrid se posicionó como el primer destino nacional por número de viajeros y el segundo (después de Barcelona) por número de pernoctaciones, alcanzando respectivamente 9 millones y 18,1 millones. Barcelona, otro año más, se ha posicionado como el primer destino nacional por número de pernoctaciones y el segundo por número de viajeros (detrás de Madrid), registrando en 2016 19,6 millones de pernoctaciones y 7,5 millones de viajeros, lo que supone una estancia media de 2,6 dias.

En ambos mercados el comportamiento de la demanda internacional ha sido excelente y cabe destacar el crecimiento de 10,2% en el caso de Madrid durante el primer semestre de 2017, confirmando la tendencia al alza impulsada por el turista extranjero. No obstante, uno de los grandes retos de Madrid (junto con el crecimiento en tarifas) es lograr incrementar la estancia media que se encuentra prácticamente estancada en dos días y que contrasta con la tendencia creciente que ha presentado Barcelona en este ratio en los últimos años hasta llegar a los 2,6 días en la actualidad.

Oferta
En 2016 Madrid registró un total de 68.790 plazas hoteleras en la categoría oro (cifra prácticamente idéntica a Barcelona). La categoría cinco estrellas es la que más creció en 2016, creándose 1.183 nuevas plazas hoteleras. Fruto de su reciente crecimiento, la categoría cinco estrellas representó en 2016 el 15% de las plazas hoteleras de la ciudad.

Aunque los datos estadísticos todavía no lo reflejan, la reactivación de la actividad promotora de nuevos hoteles en la capital es evidente y se percibirá en los datos de los próximos ejercicios ya que se proyectan futuros hoteles en el corto-medio plazo en Madrid, que generarán más de 4.400 plazas hoteleras próximamente, de la mano de importantes cadenas hoteleras y fondos de inversión internacionales que apuestan por la ciudad, dadas las buenas perspectivas de evolución de su sector turístico.

A diferencia de lo ocurrido en Madrid, la oferta hotelera de Barcelona ha venido creciendo de forma constante (incluso en plena crisis) aunque en menor medida que la demanda durante los últimos ocho años. La entrada en vigor en 2015 de la moratoria turística en Barcelona, mediante la cual se suspendió la concesión de licencias turísticas, supuso la paralización de muchos proyectos hoteleros. La posterior aprobación en enero de 2017 del PEUAT ha definido el marco regulador del crecimiento de la oferta si bien sigue planteando restricciones significativas al crecimiento en determinadas zonas de la ciudad. La principal consecuencia, y cuyos efectos se dejarán notar en 2017 y años siguientes, será una ralentización del ritmo de crecimiento de la oferta, lo que debería permitir seguir mejorando los niveles de RevPar de la planta hotelera existente dada la fuerte presión de demanda hacia la ciudad y su extraordinario posicionamiento a nivel turístico.

Evolución de las principales magnitudes
La tendencia positiva que ha registrado Madrid en términos de demanda, junto con el comportamiento estable de su oferta hotelera, han provocado un crecimiento de los resultados operativos en los últimos años que ha llevado a Madrid a registrar en 2016 un RevPar de 63,3€, un 6,1% superior a la cifra de 2015 y un 32% superior al nivel mínimo registrado en 2013. Cabe destacar que, en los últimos dos años, se observa una significativa recuperación del precio medio (ADR) que se espera continúe al calor de la buena marcha de los indicadores económicos y el hecho de que los precios medios en Madrid se sitúan todavía hoy en niveles muy por debajo de otras plazas europeas (entorno a un 30% inferior a los precios medios de Barcelona por ejemplo).

Por su parte, los indicadores de rentabilidad del sector hotelero de Barcelona han crecido significativamente en los últimos años. El RevPAR ha experimentado un crecimiento medio anual (CAC) del 2,3% en el periodo 2008-2016, impulsado por un incremento medio anual del ADR del 1,0% y de la ocupación del 1,3%. En 2016 el RevPAR en Barcelona alcanzó los 95,9€, la mayor cifra de la serie analizada situándose casi un 20% por encima de los niveles pre-crisis, y superando en un 5,2% la cifra alcanzada en 2015.

Transacciones
Las buenas perspectivas de evolución del turismo en Madrid siguen atrayendo el interés de los inversores y Madrid ha sido en 2016 el mayor foco de inversión en España, alcanzando una inversión total en hoteles de 445,3 millones de euros. En ese año se registraron un total de 13 transacciones entre las cuales destaca la venta del hotel Villamagna (5 estrellas gran lujo y 150 habitaciones) a Dogus Group. En el primer semestre de 2017 la ciudad de Madrid ha registrado seis transacciones de hoteles, duplicando el número de 2016, con un volumen total de 312,9 millones de euros. Destaca por encima de todas la operación de compra del Edificio España por parte de Riu Hotels para desarrollar un hotel de 650 habitaciones en pleno corazón de Madrid.

Hilton Diagonal Mar

Por su parte Barcelona fue en 2016 el tercer destino de inversión hotelera en España después de Madrid y Canarias y por delante de Baleares habiendo registrado un volumen de inversión en hoteles existentes de 214,6 millones de euros. Se transaccionaron seis hoteles, con un total de 1.028 habitaciones. No obstante, esta cifra de inversión supuso una caída del 38,8% respecto al máximo alcanzado en 2015, explicada en gran parte por el efecto subida de precios que ha supuesto la moratoria hotelera. Sin embargo, el primer semestre de 2017 ha sido muy activo en cuanto a transacciones hoteleras se refiere, con un total de cinco hoteles vendidos y una inversión total de 230,2 millones de euros. Las principales transacciones han sido la compra del 55% del Hilton Diagonal (cuatro estrellas y 433 habitaciones) por parte de Axa Reim, con un precio por habitación superior a los 300.000 euros), y la adquisición del Silken Diagonal (cuatro estrellas y 240 habitaciones) por Benson Elliot y Highgate.

Perspectivas
“Madrid se encuentra en plena tendencia de crecimiento y poco a poco va recuperándose de las fuertes caídas de RevPar que experimentó entre 2008 y 2013. La demanda presenta una tendencia positiva y consideramos que las nuevas aperturas previstas (casi todas ellas en el segmento de lujo y upscale) ejercerán una cierta presión al alza de los precios y permitirán mantener la tendencia de crecimiento ya iniciada en 2013”, explica, Miguel Vázquez, socio de la División de hoteles de irea.

Existe un claro margen de mejora y eso sitúa a la ciudad en el foco de los inversores internacionales. Madrid se percibe como un destino de inversión más estable que Barcelona y es por ello que se espera que los niveles de inversión en hoteles sigan siendo superiores a los de la Ciudad Condal. Las transacciones cerradas en el primer semestre del año apuntan a que muy probablemente los volúmenes de inversión a final de año se sitúen en niveles similares a los alcanzados en 2015.

En cuanto a Barcelona, “se prevé que siga siendo uno de los destinos internacionales más dinámicos a nivel turístico en los próximos años. La regulación del crecimiento de la oferta hotelera, junto con la creciente demanda que recibe la ciudad, debería seguir favoreciendo el crecimiento de los rendimientos operativos de la planta hotelera existente a medio plazo. No obstante, lo anterior consideramos que los datos de cierre de 2017 se verán a buen seguro influenciados a la baja tanto por el efecto del reciente atentado terrorista de las Ramblas como, probablemente también, por el potencial impacto sobre el turismo de un mes de septiembre presidido por movilizaciones ciudadanas y un clima de crispación en la ciudad, como consecuencia de la convocatoria del referéndum para votar la independencia de Cataluña”, opina Vázquez.

Aún a pesar de que el efecto del reciente ataque terrorista en las Ramblas de Barcelona todavía no es fácilmente medible en los indicadores hoteleros, parece que el impacto en el número de reservas en los hoteles de la ciudad ha sido moderado (cancelación del 2%-3% en los días posteriores a la catástrofe). No obstante, sí se ha apreciado una cierta reducción de tarifas en los hoteles del centro de la ciudad con el fin de atraer demanda de turistas que se debaten entre alojarse en el centro o en zonas más periféricas.

En todo caso parece que el impacto sobre la ciudad no tendrá comparación con los atentados sufridos por París en noviembre de 2015. Cadenas e inversores siguen luchando por tener presencia en Barcelona, pero la actual moratoria limita sus posibilidades. Se espera que la inversión hotelera se mantenga en niveles elevados, aunque por detrás de Madrid, debido a la mayor inestabilidad percibida por los inversores, derivada de la moratoria y de la situación política de Cataluña.